Alex Bao 新泽西资深华人地产经纪,同时拥有纽约地产经纪执照,主营与纽约相邻的新泽西州北部地产,熟悉新泽西到纽约通勤地区,为海内外华人在新泽西买房投资置业提供专业房产经纪服务。
我来自中国大陆天津,在美国留学工作20多年,纽约州立大学博士,现全职从事房地产中介服务,讲国语普通话,讲流利英语,保证客户在交易中不受语言障碍,熟悉美国地产流程和相关法律,善于处理买房卖房遇到的问题,有良好的贷款和律师资源,为华人在新泽西买房卖房提供一条龙服务。 |
新泽西哪里买投资房比较好,买投资房攻略 BUY INVESTMENT PROPERTY NEW JERSEY
在新泽西买投资房出租的回报率有多少?新泽西什么地区最适合投资买房呢?新泽西什么样房子适合投资?我在这里为要在新泽西州投资买房的客户讲讲。
我把投资地产总结为两种投资理念,一是价值投资买升值空间大的房产,二是现金流投资追求出租回报率,两者对房产要求有不同。我会先了解客户倾向于哪种投资类型,然后推荐地区和房子。想两者兼得,既想要升值快又想出租回报率高,两头都顾的往往买到的房子难租难卖。从大陆来美国买房投资的往往偏向价值投资,这样的房子靠近地铁地段好,或学区好,房价高但租金回报率低,好处是房子好租,房客信用好,管理起来省心,保值加升值。而在本地居住的投资者往往属于现金流投资,房价不是很高,租金还不错,房价可能不会升的很快但出租回报率高,投资者往往要多花些时间管理和维护。
Cap Rate 出租净回报率 = (全年租金 - 全年固定成本) / 购房价 。要买一个投资房首先要算回报率,固定成本包括地产税、物业费HOA、房屋保险,不包括还贷款费用,回报率要按现金购买方式来计算。至于贷款买房能不能靠租金持平,这要看首付多少和房屋的具体情况。对于现金流投资者,回报率至少5%才值得买。而对于价值投资者,买的房子在好地段价格一定高,一般回报率2-3%,就可以考虑买。
新泽西哪里能买到回报率高又好租的房子呢?新泽西地产税大约是房价的2%,在美国属于税比较高的州,这影响投资回报率,那么到哪里去买回报率高又好租的房子呢?我这些年对新泽西地产做了很多研究,发现在纽约通勤地区还有不错房产可以投资,关于通勤地区可以看我的新泽西到纽约曼哈顿通勤地区介绍 。Jersey City, Hoboken 离纽约曼哈顿最近,地铁十几分钟到纽约,房子升值空间大,但因为房价高,回报率在3%左右,属于价值投资的地区。现金流投资者看看新泽西去纽约的火车沿线和汽车站附近的房子,有些回报率可以到8-10%。新泽西有500多个城镇,城镇之间地税还是有较大差别,低地产税又交通方便的地区,出租回报率就比较高。像Hudson county, Somerset county, Middlesex county的一些城市可以考虑买投资房出租回报率高,当然要看房源的具体情况,熟悉房屋市场的经纪人会给你数据分析是不是值得投资。
公寓condo、联排townhouse、独栋房single family house、多家庭multi-family房子,那个更适合投资呢?如果你是价值投资者,城市中心的公寓和好学区的独栋房是你的首选。对于现金流投资者,多家庭房是首选,因为它只交一个房子的地产税,却可以按多套房子出租收多份租金。在新泽西靠近纽约地区一些城市有这样的多家庭房子,去纽约交通方便,适合做投资房收租金。
公寓condo、联排townhouse、独栋房single family house、多家庭multi-family房子,那个更适合投资呢?如果你是价值投资者,城市中心的公寓和好学区的独栋房是你的首选。对于现金流投资者,多家庭房是首选,因为它只交一个房子的地产税,却可以按多套房子出租收多份租金。在新泽西靠近纽约地区一些城市有这样的多家庭房子,去纽约交通方便,适合做投资房收租金。
买投资房要注意什么?首先我们要明白买投资房要从租客角度来看是不是好,要知道什么样的人会来租你的房子。不管房子大小,你买的房子出租市场价最好在$1500-3500这个范围,租金太低来的租客比较难管理,租金高的房子租客住不长就会买房走掉。大部分租房的人是年轻人,最需要上班交通便利,学区好坏对他们关系不大,两卧室公寓房子比较好租,在学区好的大房子不一定租得快。还有一点,投资人要关注城市的未来规划,例如wood-ridge在2016年5月份建成了通往纽约的火车站,在一年前火车站附近买的房子升值20%,租金也上去了。泽西市Jersey City的Journal Square是未来10年市政建设重点地区,计划在PATH地铁站附近建多栋公寓商业大楼,改善街道,这个地区可以买房站位。最后,买投资房要请经纪人帮忙,他们知道地区租金及租客情况,了解地区发展未来。
最后讲讲法拍房。客户经常问我法拍屋foreclosure的房子值得投资买吗?在美国有低于市场价格房屋在法庭上拍卖,称为法拍屋,这些是因为房主还不上银行贷款被银行收回的房子。如果你不是专业地产投资人,我建议你不要去碰。它有三大风险,第一产权不明,第二如有人在里面住请走很麻烦,第三房屋可能被严重破坏需大量装修。法拍屋多的地区住的居民一般收入低,家庭经济困难,这样的地区不是理想的投资地点。
一站式服务
|
房屋估价 免费房产估值报告
|
Alex Bao 联系方式
|
|
|
如需在新泽西房屋买卖,请在此留言,24小时内回复
|
|
Chinese speaking realtor, mandarin speaking real estate agent, Chinese speaking loan officer, Chinese speaking attorney,
New Jersey, Jersey City, Hoboken, Weehawken, Fort Lee, West New York, Edison, Summit, Short Hills, Millburn
New Jersey, Jersey City, Hoboken, Weehawken, Fort Lee, West New York, Edison, Summit, Short Hills, Millburn